Fundos Imobiliários: conceito, vantagens e classificações [Guia Completo]

Os Fundos Imobiliários têm se tornado uma classe de ativos bastante presente na carteira de investidores. Saiba mais sobre esse investimento!

Artigo escrito por Marcos Vitor em 25 de Maio de 2021

Imagem representando o tema fundos imobiliários

Nos últimos anos, os Fundos Imobiliários têm se tornado uma classe de ativos que está presente na carteira da maioria dos investidores que aplicam em renda variável.

Se você entrar no site da Bolsa de Valores do Brasil (B3), verá que o número de pessoas que aplicam nesse tipo de ativo tem aumentado exponencialmente.

Desses investidores, a maioria são pessoas físicas, homens e mulheres comuns, que desejam construir uma carteira de investimentos que gera renda passiva.

Além da geração de renda, os FIIs têm inúmeras vantagens que atraem os mais diversos tipos de investidores.

Mas, afinal, o que são fundos imobiliários e como podemos investir nesse ativo? É o que vamos responder neste artigo!

O que são fundos imobiliários?

Um fundo imobiliário é uma classe de fundo de investimento em que os investidores aplicam seus recursos em conjunto no mercado imobiliário.

Tradicionalmente, o dinheiro é usado na construção ou na aquisição de imóveis que depois serão locados.

Os ganhos obtidos com essas operações são divididos entre os participantes, na proporção em que cada um aplicou.

Um diferencial desse fundo de investimento específico é que ele é negociado na Bolsa de Valores, ou seja, você pode comprar uma cota de um FII da mesma forma que você compra uma ação.

Mas, para você entender o que são os FIIs, é importante entender o que são os fundos de investimento.

Funcionamento dos fundos de investimento

Os Fundos de Investimento são uma espécie de “condomínio” de investidores, que reúnem seus recursos para que sejam aplicados em conjunto no mercado financeiro.

Existem fundos de investimentos de renda fixa e renda variável e, dentro dessas categorias, existem diversas classes com diversos prazos para cada tipo de investidor e para cada objetivo e meta financeira.

As principais vantagens de um fundo de investimento é a gestão profissional e a diversificação de baixo custo.

No que diz respeito à gestão, todo fundo de investimento deve ter um profissional certificado que faça o gerenciamento dos recursos dos investidores.

Esse profissional tem o dever legal de e a capacidade comprovada para agir com máximo empenho para atingir os melhores resultados para o fundo.

No que diz respeito à diversificação, é possível, por um pequeno valor, ter acesso a diversos ativos que compõe um fundo de investimento.

Se o investidor fosse comprar todos esses ativos individualmente, teria que gastar uma grande quantia, mas o fundo de investimento permite essa diversificação por um baixo custo.

Como investir em fundos imobiliários

O processo de aplicar em um FII é semelhante ao de qualquer ativo que se negocia no ambiente de bolsa.

É preciso ter uma conta em uma corretora de valores, acessar o home broker e digitar o código do fundo correspondente.

Da mesma forma, como todo ativo negociado na bolsa, os FIIs têm um código próprio que indica o fundo correspondente.

Em sites especializados, você pode achar os códigos de vários fundos através de um filtro por segmento, por exemplo.

É importante que você saiba também que o preço da cota de cada fundo varia de fundo para fundo. Existem aqueles que são negociados por cerca de R$ 10,00 a conta, enquanto outros custam mais de R$ 1.000,00.

Por fim, para otimizar seu processo de investimento, recomenda-se que você saiba qual parcela da sua carteira de investimentos estará alocada em fundos imobiliários.

Dessa forma, você só vai investir aquele valor que esteja de acordo com a alocação ideal.

No vídeo a seguir, nós mostramos na prática como funciona todo o processo de investir em FIIs.

Assista ao vídeo para aprender como investir em fundos imobiliários!

Tipos de fundos imobiliários

Existem duas formas de classificar os fundos imobiliários: uma mais ampla e outra mais específica.

Na classificação mais ampla, os fundos são divididos em:

  • Fundos de Tijolo: investem em ativos físicos;
  • Fundos de Papel: investem em ativos de renda fixa vinculados ao setor imobiliário; e
  • Fundos Híbridos: investem em ativos físicos e em ativos de renda fixa.

Em uma classificação mais específica, existem os:

  • Fundos de Desenvolvimento Imobiliário;
  • Fundos de Shoppings;
  • Fundos de Lajes Corporativas;
  • Fundos de Galpões Industriais;
  • Fundos de Hotéis;
  • Fundos Educacionais;
  • Fundos de Hospitais;
  • Fundos de Fundos;
  • Fundo de Agências Bancárias;
  • Fundos de Varejo;
  • Entre outros.
Fundos imobiliários - Lajes corporativas
Fundos imobiliários – Lajes corporativas

Nosso objetivo não é apresentar uma definição completa de cada uma dessas categorias, mas apenas mostrar que existem diversas classificações que suprem as necessidades e se enquadram nas estratégias dos mais diversos tipos de investidores.

Como funcionam os fundos imobiliários

Apesar de o investimento imobiliário ser comum na vida do brasileiro, precisamos dar um pouco mais de atenção aos FIIs para compreendê-los.

Então, vamos conhecer alguns fatores importantes.

Rentabilidade

Afinal, como os FIIs ganham dinheiro?

  • Aluguel de imóveis: os FIIs que possuem imóveis utilizam-os para gerar renda através do aluguel. Com isso, o fundo capta recursos através de contratos de aluguéis e essa renda se converte em rendimento;
  • Arrendamento de imóveis: o arrendamento de um imóvel é o contrato pelo qual o contratado se obriga a ceder o ativo, por tempo determinado ou não, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração;
  • Construção de imóveis: nesse caso, o fundo utiliza seus recursos para incorporação e construção de imóveis para futura venda, e assim, lucrar com o negócio;
  • Aquisição de títulos de renda fixa: essa é uma prática comum principalmente nos fundos de papel, em que são adquiridos recebíveis e títulos atrelados ao mercado imobiliário, como LCIs e CRIs, que geram um retorno mensal na forma de juros;
  • Aquisição de cotas de outros fundos imobiliários: essa prática é adotada de forma comum pelos fundos de fundos (FOFs). Nesse caso, esse tipo de fundo adquire cotas de outros fundos imobiliários.

É preciso dizer que, por lei, os FIIs são obrigados a distribuir pelo menos 95% dos seus rendimentos aos cotistas.

Pronto, você já entendeu como os FIIs ganham, mas como você pode ganhar dinheiro com esse investimento? De duas formas principais:

  • Valorização da cota: as cotas dos fundos imobiliários são negociadas no mercado e estão sujeitas às forças de oferta e demanda; caso a demanda seja maior que a oferta, o preço da sua cota vai valorizar; e
  • Recebimento de proventos: o lucro que o fundo obtém em suas operações é distribuído aos cotistas na forma de rendimentos mensalmente; esses rendimentos funcionam como uma renda passiva.

Risco

Os FIIs são ativos de renda variável, então seu maior risco é o de mercado.

O risco de mercado acontece pela possibilidade de termos prejuízo por causa de uma variação negativa no preço dos ativos.

Na maioria dos ativos do mercado financeiro, existe um mercado em que atuam as forças de oferta e demanda. Se a demanda for maior que a oferta, o preço sobe e vice-versa.

Como dissemos, as cotas dos FIIs são negociadas em bolsa. Desse modo, podemos acompanhar constantemente a oscilação do preço das cotas dos fundos.

Naturalmente, a demanda e a oferta da cota vão variar por algum motivo.

Os motivos principais são variações na taxa de juros, ritmo da economia e o desempenho das próprias operações do fundo.

Então, é importante que o investidor fique atento a esses indicadores.

Liquidez

Liquidez é a velocidade e a facilidade em que um ativo pode se converter em dinheiro sem que haja perda significativa do valor.

Em síntese, a falta de liquidez acontece pelo baixo volume de negociação em um mercado.

Veja o exemplo dos imóveis tradicionais.

É comum vermos pessoas que estão há muito tempo tentando vender uma casa, mas não conseguem por falta de comprador. Caso elas queiram vender rápido, elas teriam que abaixar muito o valor do imóvel.

Logo, esse ativo não tem liquidez.

Dessa forma, se quiser vender um ativo, não vai conseguir rapidamente ou terá que baixar o preço para atrair compradores. Em ambos os casos, a liquidez é baixa.

Nesse sentido, também existe o risco de liquidez, que é o risco de perder dinheiro caso você não consiga resgatar seus investimentos quando precisa.

No caso dos fundos imobiliários, grande parte deles tem uma boa liquidez na maior parte, pois o volume de negociação é alto.

Como escolher fundos imobiliários

Como qualquer ativo do mercado financeiro, é necessário analisar bem um fundo imobiliário para poder investir naqueles que têm qualidade.

Apesar da qualidade desse ativo, nem todos os fundos imobiliários são iguais. Por isso, é importante observarmos alguns pontos antes de investir.

  • Localização dos imóveis: imóveis bem localizados se valorizam e são demandados;
  • Número de imóveis e inquilinos: quanto menor for o número de imóveis e inquilinos, maior será o risco de o fundo perder sua fonte de renda em caso de quebra de contrato;
  • Gestão e administração: as pessoas que estão por trás do fundo são muito importantes para o seu desempenho;
  • Vacância (física e financeira): não adiante investirmos em um fundo que tenha muitos imóveis se a maioria está vazio;
  • Histórico dos proventos: o melhor dividendo é aquele que é consistente e recorrente;
  • Saúde do balanço: um fundo com uma dívida muito alta, margens baixas ou qualquer outro tipo de furo contábil está mais suscetível a falir; e
  • Taxas cobradas: as taxas não podem ser grandes demais para não afetar sua rentabilidade.

Se você observar todos esses pontos, aumentará e muito sua chance de sucesso.

Hoje em dia, existem inúmeros sites especializados que fornecem muitos indicadores que nos auxiliam na nossa análise.

Por que investir em fundos imobiliários?

Mas, afinal, quais são as vantagens de se investir em fundos imobiliários?

  • Fácil compreensão: é muito simples de entender a dinâmica dos FIIs, pois é algo comum na vida do brasileiro comprar imóveis, colocar para alugar e viver com a renda dos aluguéis;
  • Risco menor: como ativo de renda variável, os FIIs têm riscos inerentes que vêm da oscilação dos preços; contudo, se compararmos com outros ativos de RV, eles têm um risco menor, até porque o modelo de negócio é menos dinâmico;
  • Isenção de IR: se tiver um imóvel, tem que pagar IPTU, mas quando se tem um FII, só paga Imposto de Renda se vender a cota com lucro (os proventos são isentos); isso significa que eu posso ser cotista de um fundo durante décadas, receber os proventos dele e não paga um centavo de imposto;
  • Diversificação: apesar de haver FII com um imóvel só, a maioria detém vários ativos na carteira, ou seja, você vai adquirir muitos imóveis/títulos por um preço baixo;
  • Liquidez: vender um imóvel nem sempre é fácil, mas vender um FII (a maioria tem uma boa liquidez) é como vender uma ação, bem rápido;
  • Gestão profissional: como o FII é um fundo de investimento, existe um gestor profissional que é pago para gerenciar os ativos do fundo, ou seja, você vai pagar para alguém capacitado gerenciar uma carteira de ativos ligados ao setor imobiliário;
  • Reinvestimento: se eu ganho aluguel de um imóvel que eu tenho, eu não posso investir ele na casa e ganhar mais alguns centavos do inquilino; a única forma de eu ganhar é aumentando o aluguel ou comprando outro imóvel; no caso dos FIIs, o reinvestimento é fácil e simples, então eu posso só comprar outras cotas com o valor dos proventos que eu já recebo;
  • Investimento inicial baixo: enquanto um imóvel mais simples é pelo menos 60.000 reais, eu consigo investir em FIIs a partir de 10 reais;
  • Proteção contra a inflação: como todo imóvel, os dos FIIs têm seus aluguéis corrigidos por um índice de preços, ou seja, seus proventos sempre vão crescer de acordo com a inflação;
  • Facilidade de investimento: investir em imóveis demanda tempo e burocracia, mas escolher um bom FII demanda apenas algumas horas de estudo e pode ser feito da própria casa pela internet, através de sites especializados; e
  • Previsibilidade da renda: existem vários ativos de renda variável que são fontes de renda passiva, contudo o diferencial dos fundos imobiliários é que a distribuição de seus proventos é mensal, ou seja, essa frequência auxilia muito no planejamento financeiro.

Diante de tantas vantagens, podemos entender os motivos de os FIIs terem conseguido tantos adeptos.

Dúvidas frequentes sobre o assunto

Naturalmente, pode ter restado alguma dúvida sobre o tema. Então, vamos abordar os assuntos complementares agora!

Não é possível saber de antemão qual será o rendimento de um fundo imobiliário.

Como é um ativo de renda variável, o valor da cota vai variar de acordo com as expectativas do mercado. Então, como não é possível prever essas expectativas, não é possível saber quanto renderá qualquer fundo que seja.

O que é mais previsível, apesar de que não absolutamente, é a distribuição de proventos. Isso porque podemos ter uma noção melhor do quanto o fundo vai distribuir no curto prazo.

O fato é: quanto mais longo for o prazo, mais difícil será dimensionar o retorno.

Cada fundo imobiliário tem seu rendimento, então não existe uma resposta absoluta para essa pergunta.

Contudo, se supormos um retorno hipotético de 6% ao ano, esses R$ 1.000,00 renderiam cerca de R$ 5,00 por mês ou R$ 60,00 por ano.

Esse é apenas o rendimento dos proventos. Também existe a possibilidade de a cota valorizar.

Não é possível determinar qual é o melhor fundo, pois é preciso levar em consideração a relação risco-retorno.

Existem FIIs muito resilientes, mas que rendem pouco e vice-versa.

Portanto, é preciso estudar os fundos imobiliários para que você descubra aqueles ativos que têm um bom custo-benefício e que estão de acordo com a sua estratégia.

Vale a pena investir em Fundos Imobiliários?

Depois de termos explicado o conceito, as classificações e as vantagens de se investir em fundos imobiliários, não poderíamos deixar de te incentivar a considerar esse ativo na hora de construir a sua carteira de investimentos.

Principalmente se seu objetivo for construir uma carteira para sua aposentadoria que te permitirá receber uma renda passiva.

Com a inclusão de um FII no seu portfólio, você diminuirá o risco da carteira por causa de uma maior diversificação, estará se expondo a outros setores da economia e estará diminuindo a volatilidade geral dos seus retornos.

Entretanto, não esqueça de verificar se esse ativo está de acordo com sua estratégia, seu perfil de investidor e suas metas.

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    6 comentários publicados nesse artigo
      10/06/2021 às 13:59

      Muito complicado! Muitas terminologias, siglas, palavras em inglês…

      Nessa perspectiva é necessário possuir conhecimento profundo em economia, acompanhar assiduamente os noticiários do mercado financeiro mundial e saber interpretá-los para não incorrer em sérios prejuízos.

        10/06/2021 às 14:14

        Olá, Mateus. É mais simples do que parece. Num primeiro momento, pode parecer estranho, mas, com a prática, fica mais fácil de entender. No artigo, tem um vídeo em que eu invisto na prática em fundos imobiliários, acredito que pode ajudar.

      28/05/2021 às 10:25

      Já invisto em FIIs, mas os tenho como meta principal, de acordo minha estratégia. Parabéns pelo conteúdo, que auxilia e muito aos iniciantes nesse fantástico mundo dos investimentos

        28/05/2021 às 10:50

        Ficamos felizes por ter gostado, Pierre. Um dos pontos mais importantes do processo de investimento é ter uma boa estratégia. Você está no caminho certo.

      19/01/2021 às 10:31

      Conteúdo muito bom!
      Parabéns a toda Equipe, sou um dos clientes que adoram a mobills🥰

        19/01/2021 às 16:35

        Oi, Cleilson! Tudo bem? Que demais saber disso! Trabalhamos diariamente para oferecer a melhor plataforma de controle e educação financeira para os nossos MBs. Sucesso. =D

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      Escrito por Marcos Vitor Especialista em investimentos

      Especialista em investimentos do Mobills, Marcos é estudante de economia na UFC e recentemente tirou sua certificação na área. Tem como hobby aconselhar amigos sobre investimentos.

      • Certificado de Especialista Anbima (CEA);
      • Estudante de economia;
      • ETF no Mercado Brasileiro - ANBIMA;
      • Gestão de Riscos - ANBIMA.
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